Порядок покупки недвижимости

Покупка недвижимости в Черногории имеет некоторые особенности, впрочем, такие особенности проведения сделок имеются в каждой стране. Если вы намереваетесь приобрести земельный участок, дом, виллу или квартиру в этой стране, необходимо ознакомиться с основными правилами регистрации права собственности на недвижимое имущество. Это позволит избежать возможных недоразумений и проблем при выборе объекта и оформлении сделки.

Иностранцы имеют право покупать любую готовую недвижимость в качестве физического лица, однако, основной вопрос, который возникает в процессе покупки — это оформление прав на землю. Дело в том, что до недавнего времени в Черногории купить земельный участок или дом с участком могли только граждане этой страны или юридические лица. Иностранный гражданин мог купить землю только через открытую в Черногории фирму, но и здесь есть свои тонкости — регистрация фиктивных фирм, созданных только для покупки земли, регулярно пресекается. Поэтому одновременно с регистрацией юридического лица необходимо было тщательно продумать вид его деятельности и доказательства реальной работы. Ситуация упростилась с 27 марта 2009 года, когда иностранцы получили право приобретать земельный участок площадью до 5000 м² с объектом на физическое лицо. Для покупки земли большей площади по-прежнему требуется быть гражданином или регистрировать юридическое лицо.

В случае, если планируется покупка строящейся недвижимости, то заключается либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. В договоре фиксируется площадь и границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, используемые при строительстве, сроки оплаты и штрафные санкции за неисполнение условий для обеих из сторон. Основная обязанность покупателя — своевременные платежи по договору.

Перед приобретением готового объекта недвижимости желательно тщательно проверить его «чистоту» — не имеется ли за ним каких-нибудь обременений, правильно ли оформлены права собственности у продавца, нет ли в документах ошибок и неточностей. Всю эту работу рекомендуется поручать специалистам — фирмам и юристам, которые обладают опытом проверки документов и могут дать гарантию на свою работу. Кроме того, всю работу по заключению сделки, вплоть до подписания бумаг, можно поручить доверенному адвокату, выписав на него специальную доверенность по утвержденной форме.

Когда покупатель недвижимости определяется с выбором, между ним и продавцом заключается договор, где фиксируются обязанности сторон, описывается приобретаемая недвижимость, цена и условия оплаты. После подписания покупатель вносит резервационный взнос в размере 10% от общей стоимости недвижимости. Он служит гарантией заключения сделки — если от договора отказывается покупатель, резервационный взнос не возвращается, если от договора отказался продавец, он возвращает покупателю взнос в двойном размере.

Все договора по купле-продаже недвижимости в Черногории регистрируются у нотариусов, имеющих государственную лицензию, и обязательно в присутствии переводчика.

Расчеты за покупку можно совершать банковским переводом или наличными деньгами. Сделка является
законченной только после получения продавцом всей суммы по договору. В случае со строящимся жильем сделка растягивается до полного окончания строительства. Лучше всего оплачивать недвижимость в безналичной форме, перевод можно сделать как из российского, так и черногорского банка. Никаких документов о происхождении денег не требуется.

После окончательного расчета по договору продавец дает покупателю расписку в полном получении средств, она называется «Clausula Intabulandi». С этим документом покупатель подает в государственный кадастр заявку о перерегистрации права собственности. Процедура занимает от 2-х до 3-х месяцев. После успешной регистрации договора покупатель получает на руки специальный документ («List nepokretnosti»), который подтверждает его право собственности на недвижимость в Черногории.

Примерные расходы при оформлении сделки

Расходы на покупку недвижимости

При покупке недвижимости в бюджет Черногории уплачивается налог в размере 3% от суммы сделки. Однако, в случае приобретения жилья непосредственно от застройщика, покупатель не платит этот налог государству.

Все договоры купли-продажи составляет и заверяет нотариус, стоимость его услуг зависит от суммы сделки и затраченного на обработку документов времени. Примерные тарифы в евро:

Если сумма договора превышает 120000 евро, то за каждые 50000 евро стоимости недвижимости нотариусу выплачивается 50 евро. Например, при сумме договора 220000 евро оплата услуг нотариуса обойдется в 550 евро. Однако, существует максимальная сумма, которая может быть выплачена нотариусу — это 5000 евро. Оформление дополнений к договору оплачивается по 50-процентному тарифу.

Дополнительные расходы:

• оплата услуг переводчика — примерно 35 евро/час (итого 50-70 евро);
• перевод договора на русский язык — 20 евро/страница (итого 140-200 евро);
• подача готовых документов в Государственный кадастр на регистрацию — 23 евро;
• оплата за «List nepokretnosti» — 8 евро;
• регистрация фирмы в форме ООО (при необходимости) — от 350 евро.

Расходы на содержание недвижимости

Налог на сдачу недвижимости в аренду — около 1 евро с 1 м² площади в год.

Коммунальные расходы:

• вывоз мусора — около 5 евро/мес;
• абонентская плата за телефон — 5 евро/мес;
• электричество — 9 центов/КВт ночью, 11 центов/КВт днём;
• вода — от 5 евро на человека в месяц.